国家统计局公布了2024年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，各线城市商品住宅销售价格环比降幅整体收窄，同比则延续下降趋势。这一变化引发了市场广泛关注，许多声音认为，房地产市场可能正在显现初步的企稳迹象。从房产咨询的专业视角来看，这一数据背后反映了政策效应逐渐显现、市场预期边际改善等多重因素的交织影响。
一、数据解读：降幅收窄背后的结构性变化
从环比看，1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。其中，北京、广州和深圳环比分别下降0.1%、0.8%和0.7%，上海环比上涨0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。
二手住宅市场方面，一线城市环比下降1.0%，降幅比上月收窄0.1个百分点，二、三线城市环比均下降0.6%，降幅比上月分别收窄0.2和0.1个百分点。
值得注意的是，这是自2023年下半年以来，房价环比降幅首次出现整体性收窄。特别是在一线城市，部分核心区域项目的价格韧性开始显现，上海甚至出现环比上涨，反映出高能级城市需求基础依然存在。
二、企稳动因：政策“组合拳”效应逐步释放
本轮房价降幅收窄并非偶然，而是前期一系列稳楼市政策持续发力的结果。自2023年下半年以来，从中央到地方，房地产政策优化调整的力度和频次明显加大：
- 金融支持力度加大：“认房不认贷”、降低首付比例、下调房贷利率等政策切实降低了购房门槛和成本，特别是存量房贷利率的下调，显著减轻了已购房家庭的月供压力，释放了部分消费能力。
- 地方因城施策深化：多个核心二线城市全面取消限购，一线城市也优化了限购政策（如上海放宽外环外非户籍单身限购），这些措施直接刺激了合理住房需求的入市。
- “三大工程”加快推进：保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”的部署与落地，不仅有助于构建房地产发展新模式，也在当前阶段起到了稳投资、稳预期的重要作用。
政策传导需要时间，从出台到市场反应通常存在时滞。1月份的数据可以看作是部分政策效果开始向价格端传导的信号。
三、市场表现：成交量先行，价格随之缓和
从市场实际运行来看，往往“量在价先”。2024年1月份，部分重点城市的新房和二手房成交量环比出现回暖迹象。尽管有春节前传统促销季的因素，但一些城市的带看量、咨询量确实有所回升。开发商以价换量的策略有所调整，降价促销的幅度和范围收窄，买卖双方的博弈心态发生变化，部分业主降价急售的意愿减弱，这些微观市场行为的变化，最终体现为价格环比降幅的收窄。
四、房产咨询建议：理性看待“企稳”，差异化成关键
对于购房者、业主和投资者而言，当前市场出现积极变化，但仍需理性、辩证看待：
- 对刚需和改善型购房者：房价单边快速下跌的预期减弱，市场情绪趋于稳定，这为有真实居住需求的家庭提供了更从容的选房环境。建议重点关注核心城市、核心地段具备优质配套的房源，其抗跌性和长期价值支撑更强。无需恐慌性购房，但可积极关注市场，遇到性价比高的房源可适时决策。
- 对房产持有者（业主）：若非急售，可适当调整心理价位，避免盲目大幅降价。尤其是位于一线和强二线城市优质地段的房产，可观望后续政策及市场走势。但对于人口流出、库存压力大的三四线城市房产，仍需认清长期趋势，调整资产配置思路。
- 企稳基础尚需巩固：必须清醒认识到，1月份的数据仅是降幅收窄，多数城市房价同比仍在下降，房地产市场整体仍处于调整期。销售价格的真正企稳回升，有赖于居民收入预期改善、宏观经济持续向好等更根本因素的支撑。当前市场的“企稳迹象”更多是下行趋势放缓，而非趋势性反转。
- 城市分化将持续：未来房地产市场将更显著地呈现分化格局。人口、产业、资金持续流入的高能级城市，其市场修复动能和速度预计将快于其他城市。购房决策和资产配置必须充分考虑城市基本面的差异。
五、展望：政策有望持续优化，市场将在波动中寻底
展望2024年，预计房地产调控政策将继续保持宽松基调，仍有优化空间，例如进一步降低交易税费、提供更多购房补贴、优化公积金政策等。随着经济稳步复苏，居民就业和收入预期逐步改善，住房消费信心有望得到进一步修复。
总体判断，房地产市场最困难的阶段可能正在过去，但全面回暖仍需时日。价格方面，预计短期内整体将延续“止跌趋稳”的态势，部分城市可能出现小幅波动或试探性回升，但难以出现普涨行情。市场将在波动中逐步寻找到新的平衡点。对于市场参与者而言，摒弃过去高增长阶段的思维定式，以更加理性、长期的心态面对市场新阶段，是当下的必修课。
